공인중개사 설명의무 위반 소송 방어 성공 사례: 다가구주택 경매 시 상당인과관계 단절 법리

이 글은 법무법인 여온 소속 김선호 변호사가 직접 검토한 법률 정보입니다. 최종 검토일: 2026년 7월. 법률 조언이 필요하신 경우 전문가와 상담하시기 바랍니다.

다가구주택 공인중개사 설명의무 위반 소송의 법리적 쟁점

다가구주택 임대차계약 중개 시, 공인중개사는 중개대상물의 권리관계,
특히 이미 거주 중인 다른 임차인들의 선순위 임대차보증금 현황과 근저당권 설정 사실을 성실하게 설명할 의무가 있습니다.

공인중개사법 제30조 제1항에 따르면 중개업자가 업무를 수행함에 있어
고의 또는 과실로 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있습니다.

그러나 민사소송상 손해배상책임이 성립하기 위해서는 단순히 설명이 일부 부족했다는 사실만으로는 부족하며,
공인중개사의 설명의무 위반과 임차인의 보증금 상실이라는 손해 사이에 상당인과관계가 입증되어야 합니다.

즉, 공인중개사가 정확한 설명을 했더라면 임차인이 해당 계약을 체결하지 않았거나 다른 조건으로 체결했을 것이라는 점,
그리고 건물의 담보 가치 부족으로 인해 실제 보증금을 회수하지 못하게 되었다는 직접적인 연결고리가 증명되어야 합니다.

사건의 재구성: 선순위 보증금 차이와 과실상계 청구

20여개 호실 다가구주택 중개, 중개일로부터 약 4년 경과 후 임의경매 진행

본 사건의 의뢰인은 2021년 11월경 서울 소재 20여 개 호실로 구성된 다가구주택에 관한 임대차 계약을 중개했습니다. 
당시 시점에는 공인중개사가 임대인에게 체납서류, 선순위보증금의 액수 등을 문의하여도, 
임대인이 해당 자료를 제공하지 않겠다고 하거나 실제 선순위보증금 액수와 고지하여도,
공인중개사 입장에서는 이를 확인할 법적, 제도적 안전장치가 없었습니다.

당시 의뢰인은 중개 대상물인 다가구주택의 시세를 관련 자료를 통해 확인하였고 부동산등기부등본 등 공부를 통하여
선순위 근저당권설정 여부를 확인하고 임대인에게 문의하여,
채권최고액 12억 원의 근저당권이 설정되어 있다는 사실과 함께 선순위부증금 합계액까지 파악하였습니다. 

그리고 임대차계약 채결일에 임대인과 임차인이 출석한 가운데 위와 같은 내용을
중개대상물확인서에 기재하였고, 양 당사자에게 상세하게 설명한 뒤 계약서 날인을 도와주었습니다.

이후 임차인은 다른 부동산을 통하여, 임대차 보증금을 감액한 계약을 새롭게 체결하였고, 
감액된 부분은 임대인으로부터 반환받았습니다.

그러나 2025년 초 경 해당 건물에 임의경매개시결정이 내려지면서 분쟁이 시작되었습니다.

원고(임차인)의 7,600만 원 손해배상 청구 주장

원고는 1차 임대차계약 체결 당시 주택에 존재했던 실제 선순위 보증금 합계가 약 25억 원에 달했음에도,
의뢰인이 이를 약 12억 4,000만 원으로 고지하여 공인중개사로서의 주의의무를 위반했다고 주장했습니다.

또한 2차 갱신 계약을 중개한 중개사 역시 설명의무를 위반했다고 주장하며,
보증금 미회수 위험에 따른 손해액 9,500만 원 중 과실상계를 적용한 7,600만 원 및 지연손해금을 연대하여 배상하라는
소송을 제기했습니다.

법무법인 여온의 방어 전략: 상당인과관계 단절 입증

전수 조사를 통한 실제 선순위 채권 규모 축소

법무법인 여온은 원고가 주장한 선순위 보증금 내역을 철저히 검증했습니다.
법원을 통해 확인한 자료를 바탕으로 계약 체결 당시를 기준으로 이미 임대차기간이 만료된 호실이나,
원고보다 확정일자가 늦은 후순위 증액 부분은 선순위 채권에서 제외하였습니다.

또한 임대차계약서 및 확정일자 부여 현황을 전수 분석한 결과,
계약체결 당시 선순위보증금액수의 합계액은 원고가 주장하는 액수와 달리,
공인중개사가 중개대상물확인서에 기재하고 이를 설명한 액수와 큰 차이가 없다는 점을 논리적으로 입증했습니다.

건물 감정평가액 대비 담보 여력의 수학적 논증

본 소송의 승패를 가른 핵심은 건물의 전체 담보 여력 평가였습니다.
경매절차에서 시행된 감정평가 결과 확인된 건물의 가치와 계약체결 당시공인중개사가 원고에게 설명한 건물의 시세와
별반 차이가 없고 오히려 현재 시점의 감정평가액이 더 높다는 점을 강조했습니다.

더 나아가 법무법인 여온은 이 감정가액을 바탕으로 원고의 보증금 회수 가능성을 수학적으로 논증했습니다.
선순위 근저당권 채권최고액, 저희가 입증한 선순위임대차보증금 합계액,
향후 경매절차를 통하여 원고가 배당받을 수 있는 금액 등에 비추어,
공인중개사가 임대차계약을 중개할 당시 임대차보증금 반환이 충분히 이루어질 수 있었다는 점을 주장 입증하였습니다.

법원 역시 우리의 수학적 논증을 받아들였고 공인중개사가 계약을 중개할 당시 해당 건물은
원고의 임대차보증금반환채권을 담보할 여력이 충분하였다고 판단하였습니다. 

법원 판결의 의미: 청구 전부 기각 및 소송비용 원고 부담

서울중앙지방법원은 법무법인 여온의 주장과 법리적 계산을 전면적으로 수용했습니다.
재판부는 "임대인이 다가구주택 및 그 부지의 경매 대가를 통해 임대차보증금을 반환할 정도의 담보 여력은 
존재한다고 볼 여지가 있다" 이에 따라
"설령 중개사가 선순위 보증금 및 소액보증금 규모 등을 사실대로 설명했더라도 원고가 계약을 체결하지 않았을 것이라거나,
중개사의 설명의무 위반과 원고에게 발생한 손해 사이에 상당인과관계가 있다는 점을 인정하기 어렵다"고 판단했습니다.

또한 2차 갱신 계약에 대해서도 갱신을 통해 보증금을 돌려받은 이상 새로운 손해가 발생했다고 볼 수 없다고 명시했습니다.
최종적으로 원고의 청구는 전부 기각되었고, 소송비용은 원고가 부담하는 것으로 판결이 선고되었습니다.

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q. 공인중개사가 선순위 보증금 액수를 실제와 일부 다르게 설명했어도 책임을 면할 수 있나요?

A. 건물 전체의 담보 여력이 충분했다면 상당인과관계가 부인되어 책임을 면할 수 있습니다.
손해배상책임이 성립하려면 설명 위반과 손해 발생 사이에 직접적인 원인과 결과의 관계가 있어야 합니다.

계약 당시 건물 가액이 선순위 채권과 보증금을 모두 덮을 정도로 충분했다면,
중개사의 설명 부족이 손해의 직접적 원인이라고 볼 수 없어 청구가 기각됩니다.
민사소송은 주장하는 자에게 입증책임이 있습니다.

따라서 어떤 주장을 펼칠 것이고 어떤 자료를 활용해 우리의 주장을 입증할 것인지 전적으로 당사자에게 달려 있습니다.
법무법인 여온은 계약 당시 선순위 보증금 액수와 실제 선순위 보증금 액수에 차이가 있는 상황에서도
끝까지 방법을 찾아드립니다.

Q. 임차인이 계약 연장 시 보증금을 감액받고 일부를 돌려받았는데도 손해배상을 청구할 수 있나요?

A. 임차인의 입장에서는 피 같은 임대차보증금을 돌려받지 못할 위험에 처해있다는 사실만으로 
임대차계약 체결을 중개한 중개사에게도 책임이 있다는 취지의 주장을 얼마든지 할 수 있습니다.

공인중개사의 책임이 어디까지 인정되는지, 갱신계약은 다른 공인중개사가 진행한 것은 아닌지 등을
종합적으로 고려해 공인중개사의 책임 범위를 한정하는 노력도 병행되어야 한다는 것이
이번 성공사례의 핵심 내용 중 하나입니다.

Q. 다가구주택 소액보증금 최우선변제금 계산은 어떻게 이루어지나요?

A. 경매를 누가 신청하였는지 여부에 따라 달라진다고 말씀드릴 수 있습니다.
우리 사안은 임차인이 대항력 및 우선변제권을 취득하기 전, 이미 해당 건물에 근저당권이 설정되어 있었고
해당 근저당권자가 임의경매를 신청하였습니다.

이때는 최우선변제금의 산정은 계약 당시가 아닌,
건물에 설정된 가장 빠른 선순위 근저당권 설정일의 주택임대차보호법 시행령 기준을 따릅니다.

본 사건의 경우 2018년 근저당권이 기준이 되어,
보증금 1억 1,000만 원 이하 임차인에게 호실당 3,700만 원 한도로 최우선변제권이 인정되었습니다.
전체 건물 담보 여력을 계산할 때는 여러 사항을 꼼꼼하게 분석하여
이러한 소액보증금 합계액까지 정확히 반영하여 평가해야 합니다.