경매방해죄 무죄, 억울하게 가장임차인으로 몰린 전세사기 피의자의 눈물

이 글은 법무법인 여온 소속 김선호 변호사가 직접 검토한 법률 정보입니다. 최종 검토일: 2026년 10월. 법률 조언이 필요하신 경우 전문가와 상담하시기 바랍니다.

경매방해죄 무죄, 10년 실거주 세입자가 배당 분쟁의 희생양이 된 기막힌 사실관계

이 사건의 발단은 경매 배당재원이 턱없이 부족한 다가구주택에서 다른 임차인의 배당 자격을 배제하기 위해 시작된 무리한 고소였습니다.
의뢰인은 지난 20XX년 한 신축 원룸에 입주하여 무려 10년 동안 단 한 번도 주소지를 옮기지 않고 성실히 살아온 진정한 임차인이었습니다.
OO은행에서 전세자금 대출을 받아 매월 이자를 꼬박꼬박 갚았고, 2026년에는 대출 원리금까지 전액 완제하며 소중한 보금자리를 지켜왔습니다.
그런데 임대인의 상습적인 채무불이행으로 인해 건물 전체가 법원 강제경매로 넘어가게 되었습니다. 수십 명의 임차인이 배당요구를 신청하면서 감정가 대비 보증금 총액이 턱없이 부족해졌고,
이에 같은 건물 OO호 세입자인 고소인은 자신의 배당금을 조금이라도 더 확보하기 위해 의뢰인을 가장임차인 배당요구 혐의로 표적 삼아 형사고소를 제기했습니다.
고소인은 의뢰인이 신축 건물 소유권등기 이전에 계약서를 작성했고, 계약서상 인도일과 주민등록 전입신고일 사이에 16일의 차이가 존재하며, 계량기 전력 사용량이 적다는 점 등을 구실로 삼았습니다.

심지어 임대인과 공모하여 가짜 전세계약서를 법원에 제출해 배당 순위를 조작했다며 사문서위조와 위조사문서 행사, 경매방해 혐의로 경찰서에 엄벌 탄원서까지 제출하였습니다.

경매방해죄 무죄, 자칫 형사처벌과 더불어 천문학적 손실이 발생할 수 있습니다

사문서위조와 경매방해죄는 초기 수사 대응에 실패할 경우, 무거운 실형 선고와 함께 일상이 송두리째 무너질 수 있는 중대 범죄입니다. 고소인이 고소장에 적시한 혐의는 결코 가볍지 않았습니다.

- 형법 제231조(사문서위조) 및 제234조(위조사문서행사): 5년 이하의 징역 또는 1천만 원 이하의 벌금
- 형법 제315조(경매·입찰 방해): 2년 이하의 징역 또는 700만 원 이하의 벌금

수사기관이 고소인의 일방적인 주장을 그대로 받아들여 기소하고 법원에서 유죄가 인정된다면, 의뢰인에게는 회복 불가능한 3중의 재앙이 닥치는 구조였습니다.
1. 실형을 포함한 무거운 형사처벌: 경합범 가중으로 인해 자칫 실형 선고를 받을 수 있는 직접적인 형사 리스크에 직면합니다.
2. 전세사기 피해 구제 자격 박탈: 피땀 흘려 모은 보증금을 못 받고 있는 진짜 피해자임에도, '가장임차인 범죄자'라는 낙인이 찍혀 특별법상 지원 등 국가로부터 어떠한 피해 구제도 받지 못하게 됩니다.
3. 막대한 민사상 손해배상 책임: 고소인(다른 임차인)이 배당받지 못한 손해에 대해 불법행위에 기한 손해배상 청구 소송을 당해, 남의 돈까지 물어줘야 하는 파탄 상황에 놓입니다.
이처럼 문서위조와 경매방해 혐의에 철저히 대처하지 못하면, 억울한 전세사기 피해자가 하루아침에 파렴치한 부동산 사기범으로 둔갑하는 것이 형사사건의 냉혹한 현실입니다.

경매방해죄 무죄, 철저한 검토보고서 작성과 경찰 피의자신문조서 현장 밀착 변호

법무법인 여온은 첫 경찰 조사 전 방대한 객관적 물증을 분석한 ‘변호인 검토보고서’를 완성했습니다. 동시에 형사 절차가 낯설어 극도로 불안해하던 의뢰인에게 수사 예상 질문과 핵심 변론 취지를 상세히 트레이닝하며 빈틈없이 조사를 대비했습니다. 그리고 조사 당일, 변호인이 직접 입회하여 고소인의 악의적인 ‘가장임차인’ 프레임을 완벽히 무너뜨렸습니다.

첫째, 10년간의 완벽한 ‘실거주’ 입증 자료 제출
- 20XX년부터 현재까지 실제로 거주해 온 진정한 임차인임을 입증하기 위해, 10년간의 도시가스 명의 변경 및 요금 납부 내역, 매월 임대인 계좌로 송금한 관리비 내역, 10년간 상환해 온 전세대출 이자 내역, 택배 수령 이력 등을 전수 추출하여 수사기관에 증거로 제출했습니다.

둘째, 신축 빌라 분양·임대 실무 관행의 법리적 소명
- 고소인이 문제 삼은 계약 시점에 대해, 준공 및 소유권보존등기 전 선계약을 체결하고 잔금일에 입주하는 것은 부동산 거래 실무상 지극히 일반적인 형태임을 임대차계약서 특약 조항 분석을 통해 명쾌하게 논증했습니다.

셋째, 국토교통부의 공적 인증과 ‘확정일자’의 역설적 정황 입증
- 가장 결정적으로 국토교통부 전세사기 피해자 결정통지서를 확보하여, 국가기관이 이미 의뢰인의 실거주, 주택 인도, 주민등록 대항력 요건을 공적으로 확인·인증했음을 입증했습니다.
- 나아가 공인중개사의 단순 착오로 확정일자가 뒤늦게 부여되어 오히려 의뢰인이 경매 배당에서 가장 불리한 최후 순위로 밀려났다는 사실을 짚었습니다. 배당을 편취하려는 ‘가짜 세입자’가 자신에게 가장 불리한 일자를 그대로 신고할 이유가 전혀 없다는 결정적 반박이었습니다.

조사 당일, 수사관이 고소인의 억지 주장을 기반으로 날카로운 추궁을 이어갈 때마다 변호인은 피의자신문조서 작성 전 과정에 밀착 동석하여 의뢰인이 위축되지 않고 오직 준비된 진실만을 당당하게 진술할 수 있도록 든든한 방패막이 되어드렸습니다.

경매방해죄 무죄, 완벽한 무혐의로 일상을 지켜내다

경찰은 불송치 결정서를 통해 의뢰인이 제출한 10년 치 실거주 증빙의 진정성을 온전히 인정했습니다. 10년 전 신축 당시에 체결된 지극히 정상적인 계약이며, "10년 뒤 건물이 경매로 넘어갈 것을 미리 내다보고 계약서를 위조했다"라는 고소인의 주장은 사회통념상 신빙성이 전혀 없다고 판단한 것입니다.

아울러 실제 경매 배당표를 정밀 대조한 결과, 고소인이 주장하는 배당 손해와 의뢰인의 권리신고 사이에는 어떠한 인과관계도 성립하지 않음을 명시하며 사문서위조, 위조사문서행사, 경매방해 전부에 대해 깨끗한 무혐의를 확정했습니다.
이처럼 뜻하지 않은 가장임차인 누명이나 경매방해 시비에 휘말리지 않으려면, 최초 임대차계약서 원본은 물론 공과금 납부 영수증과 계좌 거래내역을 철저히 보관해 두어야 합니다.

또한 법원으로부터 배당요구 종기 통지를 받았다면 자신의 실제 전입일과 확정일자를 정확히 대조하여 권리신고를 마치는 것이 안전합니다.

그러나 이 사건은 결코 단순한 ‘형사 승소’의 기쁨만으로 매듭지을 수 없는 사건이었습니다.

전세사기라는 거대한 재앙이 닥치지 않았더라면, 평범하고 성실하게 살아가던 한 건물의 이웃들이 서로를 범죄자로 의심하며 고소장까지 주고받는 비극은 결코 일어나지 않았을 것입니다.

피땀 흘려 모은 전세보증금을 돌려받지 못한 것도 모자라, 같은 처지의 피해자끼리 상처를 할퀴어야 했던 이 비극적인 현실에 변호인으로서 형언할 수 없는 깊은 안타까움과 통탄을 금할 길 없었습니다.
더 이상 전세사기로 인해 선량한 세입자가 범죄자의 억울한 누명까지 뒤집어쓰는 일은 없어야 합니다. 지금 이 순간에도 보증금을 돌려받지 못해 막막한 상황에 놓여 계시거나, 유사한 배당 분쟁 및 억울한 형사 고소로 고통받고 계시다면 주저하지 마시고 법무법인 여온의 문을 두드려 주시기 바랍니다. 벼랑 끝에 선 피해자의 곁에서 끝까지 함께하겠습니다.

자주 묻는 질문

Q. 전입신고일이 실제 계약서상 입주일보다 2~3주 늦으면 위조 계약서로 의심받나요?

A. 아닙니다. 이사 후 바쁜 일정이나 행정 착오로 며칠 늦게 전입신고를 하는 일은 일상생활에서 흔히 발생할 수 있는 일이며 그것만으로 사문서위조나 가장임차인으로 단정할 수 없습니다. 법원과 수사기관 역시 실제 이사 당일의 짐 운반 내역이나 공과금 납부 사실 등 주택의 실질적 인도와 점유가 증명된다면 정상적인 임대차 계약으로 인정합니다.

Q. 경매 절차에서 권리신고를 잘못하면 무조건 경매방해죄가 성립하나요?

A. 그렇지 않습니다. 형법 제315조 경매방해죄는 위계나 위력을 사용하여 경매의 공정성을 해치려는 명백한 고의가 있어야 성립하며 단순한 착오나 정당한 임차권자의 권리행사는 죄가 되지 않습니다. 실제 실거주 요건을 갖춘 진정한 임차인이 자신의 보증금을 지키기 위해 배당요구를 한 행위는 법이 보장하는 권리행사이므로 형사처벌 대상이 아닙니다.

Q. 전세사기 피해자가 배당 과정에서 다른 세입자에게 형사고소를 당하면 어떻게 해야 하나요?

A. 즉시 변호사의 조력을 받아 초기 경찰 조사 전부터 거주 사실을 증명할 객관적 자료를 일체 정리하고 논리적인 검토보고서를 준비해야 합니다. 전세사기 피해자 경매 배당 국면에서는 감정적인 대응을 지양하고 국토부 전세사기 피해자 결정문이나 대출 상환 내역 등 국가 및 금융기관이 공증하는 서류를 선제적으로 수사기관에 현출시키는 것이 무혐의를 받는 가장 빠른 길입니다.