8.13 부동산 대책과 도심 정비사업 시공사 해지 법적 리스크 분석

법무법인 여온2026.08.14조회 227

이 글은 법무법인 여온 소속 홍기웅 변호사가 직접 검토한 법률 정보입니다. 최종 검토일: 2026년 8월. 법률 조언이 필요하신 경우 전문가와 상담하시기 바랍니다.

"정부 발표 듣고드디어 우리 아파트도 첫 삽 뜨나? 했는데,
조합이랑 시공사가 아직도 분쟁 중이에요. 차라리 시공사를 쫓아내는 게 답 아닐까요?"

최근 8월 13일 정부의 대대적인 부동산 대책이 발표된 직후, 규제 완화 소식에 그동안 멈춰버렸던 부동산 재개발,
재건축 투자에 관심을 갖거나 현재 소속되어있는 조합에 희망을 갖게 되는 분들이 많아질 것으로 예상됩니다.
하지만 들떴던 마음도 잠시, 규제 완화에도 불구하고 재개발/재건축 과정에서 치솟는 건설비로 인한 분담금 이슈로 멈춰버린
건설 현장에서 밤잠을 설치고 계시는 여러분들의 마음을 누구보다 잘 알고 있습니다.
오늘은 여러분들에게 규제 완화에도 해결되기 어려운 시공사와 조합원 간의 공사비 증액에 관한 법적 리스크들을 알려드립니다.

8.13 부동산 대책 소개 및: 도심 정비사업 및 비아파트 공급 지원

먼저 이번 8.13 부동산 대책은
1. 수도권 23만 가구 대규모 공급,
2. 최단기 착공 모델 도입,
3. 청년 및 신혼부부 대출 규제 완화,
4. 도심 정비사업 및 비아파트 공급 지원
등 크게 4가지였습니다.

그 중에 4번째 대책 덕분에 재건축과 재개발 인허가 절차가 간소화되면서 많은 분들이 기대하셨을 텐데요.
이번 대책은 재건축·재개발 등 민간 정비사업의 인허가 절차를 간소화하고,
PF 대출 보증 한도 특례를 2027년까지 연장하여 도심 내 주택 공급을 돕는다는 것에는 의미가 있습니다.

하지만 정부의 적극적인 지원 대책과는 달리 아직 현장에서는 조합 내 분쟁과 시공사 해지 쟁점으로 인해 사업이 멈춰 서는 곳이 속출하고 있습니다.

물가 변동 배제 특약 계약서 조항만 믿다가는 위험합니다

인허가 속도가 빨라지면서 오히려 공사비 검증이나 설계 변경을 두고 벌어지는 조합과 시공사 간의 갈등이 수면 위로 올라오고 있습니다.

원자재 가격과 인건비가 급등했다며 수백억 원의 재건축 공사비 증액을 요구하는 시공사와,
분담금 폭탄을 절대 받아들일 수 없다는 조합의 입장이 팽팽히 맞서고 있습니다.
결국 분노한 조합원들은 당장 시공사를 내쫓자며 목소리를 높이고 계십니다.

조합 집행부에서는 시공사 선정 당시 계약서에 적어둔 물가 상승으로 인한 공사비 증액을 요구할 수 없다는 특약을 근거로 대응하는 경우가 많습니다.

하지만 최근 대법원은 건설산업기본법 제22조 제5항을 근거로 개별적 사안의 구체적 사정을 고려한 결과 당사자 일방에게 현저하게 불공정한 계약은 무효가 될 수 있다고 판단했습니다.

전쟁 등 누구도 예측하지 못한 원자재가 인상 폭탄을 시공사에만 떠넘기는 것은 불공정하다는 취지입니다.

현행법상 계약서만 믿고 방어하기에는 한계가 있습니다.

재건축 공사비 증액 갈등 섣부른 계약 파기의 대참사

과거에는 시공사가 터무니없는 금액을 제시하면 조합이 계약을 해지해도 법적으로 큰 문제가 없거나 적당히 합의되는 경우가 많았습니다.

하지만 최근 법원의 판단은 완전히 달라졌습니다.
대표적인 신반포 15차 재건축 사례를 보면, 공사비 증액 이견으로 조합이 대우건설과의 계약을 해지했지만 법원은 조합의 일방적 통보에 효력이 없다고 판단하여 기존 시공사의 손을 들어주었습니다. (대법원 2021다283391 )

이처럼 시공사에서 천문학적으로 분담금을 인상하면 조합원에게 고스란히 전과 되는 것이 현실입니다.

‘조합장 해임 총회와 가처분’ 내부 분열이 낳는 최악의 시나리오

외부의 적보다 무서운 것이 내부의 분열입니다.
시공사가 수백억 원의 공사비를 올려달라고 요구할 때, 조합 내부에서는 이를 두고 격렬한 의견 대립이 터져 나옵니다.

현 조합 집행부는 사업이 여기서 멈추면 매달 수십억 원의 PF 대출 이자가 발생하기 때문에, 어떻게든 사업을 굴러가게 하려고 시공사와 타협하여 일부 증액을 수용하려 합니다.

반면 일반 조합원들은 가구당 수억 원에 달하는 추가 분담금 폭탄을 절대 받아들일 수 없습니다. 조합원들이 비상대책위원회 즉 비대위를 결성하게 되는 이유가 바로 이것입니다.
비대위 입장에서는 조합 집행부가 시공사 편을 들며 끌려다닌다고 판단하여,
공사비 합의를 막기 위해 조합장 해임 총회를 추진합니다.

해임당할 위기에 처한 집행부는 당연히 가만히 있지 않고 총회결의효력정지 가처분이나
직무 집행 정지 가처분으로 맞불을 놓으며 진흙탕 소송전이 시작됩니다.

규제가 풀려 속도를 내야 할 절호의 기회임에도, 공사비 증액에 대한 입장 차이로 인해 내부 주도권 싸움이 벌어지고 결국 사업이 올 스톱되어 버리는 것입니다.
그사이 쌓이는 막대한 지연 이자는 고스란히 조합원들의 빚으로 돌아오게 됩니다.

자주 묻는 질문

Q. 시공사가 괘씸해서 당장 계약을 해지하고 싶은데 법적으로 문제없나요?

A. 당장 일방적으로 해지하시는 것은 매우 위험합니다.
법원은 시공사의 명백하고 중대한 귀책 사유가 입증되지 않은 단순 공사비 갈등에 의한 해지를 부적법하게 봅니다.
부당 해지로 인정될 경우 조합이 천문학적인 손해배상을 해야될 수도 있습니다.

Q. 새로운 시공사를 선정하면 오히려 비용이 절감되지 않나요?

A. 오히려 전체 분담금이 기하급수적으로 늘어날 확률이 큽니다.
기존 시공사와의 소송전으로 인한 사업 지연 이자, 부당 해지에 따른 배상금에 더해,
최근 원자재가 상승이 반영된 새로운 시공사의 높아진 입찰 단가를 모두 계산해보면 섣부른 교체보다 정밀한 법리 다툼과 협상이 훨씬 경제적입니다.

Q. 집행부가 무능해 보이는데 조합장을 해임하면 문제가 해결될까요? |

A. 조합장 해임만으로 얽힌 공사비 문제가 마법처럼 해결되지는 않습니다.
해임 총회 이후 직무대행 체제나 새로운 집행부 구성까지 최소 수개월에서 수년의 사업 공백이 발생하며, 이는 곧 PF 대출 이자 누적으로 조합원 분담금의 수천만 원 증가로 직결되므로 매우 신중하셔야 합니다.