10.29 부동산 공급대책 토지거래허가구역 매매계약 전 반드시 짚어야 할 핵심 법리

법무법인 여온2026.11.04조회 8

이 글은 법무법인 여온 소속 김선호 변호사가 직접 검토한 법률 정보입니다. 최종 검토일: 2026년 11월. 법률 조언이 필요하신 경우 전문가와 상담하시기 바랍니다.

"토지거래허가구역의 대대적인 재편 속, 내 매매 계약은 안전할까요?"

지난 10월 29일, 정부는 ‘8·13 주택 신속 공급 방안’의 후속 조치로 수도권 6개 지구에 총 7만 6,700가구를 공급하는 10·29 주택 공급대책(수도권 신규 공공택지 추진계획)’을 전격 발표했습니다. 김포 아라, 구리 건원, 하남 미사 K-컬처 및 감일 2 등 서울 경계 5km 이내의 개발제한구역(그린벨트)을 대거 해제해 도심 주택 수요를 흡수하겠다는 구상입니다.

그러나 이번 대책에서 가장 주목해야 할 변화는 바로 “토지거래허가구역의 대대적인 재편”입니다. 정부는 8·13 대책 당시 투기 차단을 위해 서울 전역과 경기권 10개 시의 그린벨트를 광범위하게 허가 구역으로 묶어두었으나, 이번 발표를 기점으로 신규 택지 후보지만 규제를 유지하고 경기도 내 기존 지정 면적의 약 89%(324.03㎢) 및 서울 내 미지정 그린벨트를 해제 조치했습니다.
이로써 규제의 족쇄가 풀린 지역에서는 거래의 자유가 회복된 반면, 공공택지로 편입되어 여전히 토지거래허가구역으로 묶인 지역에서는 계약 효력(유동적 무효), 매수인의 실거주·실사용 의무, 향후 토지 수용 및 보상 절차를 둘러싼 복잡한 법적 분쟁이 현실화되고 있습니다.

오늘은 10·29 공급대책에 대한 내용과 토지거래허가구역의 법적 효력 및 매매계약 체결 시 반드시 검토해야 할 실무상 리스크를 짚어보고자 합니다.

10.29 부동산 공급대책과 수도권 주택 공급 확대 발표의 핵심 내용

10.29 부동산 공급대책은 수도권 도심 내 공급을 늘리고 과열된 시장을 안정시키기 위한 포괄적 공급 방안을 제시했습니다.
정부는 주택 공급 부족에 대한 불안감을 해소하고 장기적인 주거 안정을 달성하고자 신규 택지 후보지 발굴과 정비 사업 속도전을 골자로 하는 대규모 공급 방안을 내놓았습니다.

[10.29 부동산 공급대책 공급 방안]

지구 명	위치	공급 규모	주요 특징 및 교통망
김포 아라	경기 김포시 고촌읍	37,000 가구	단일 단지 최대 규모 서울 강서구 연접 한강변 부지, 지하철 5호선 연장선 추진
구리 건원	경기 구리시 사노동	14,600 가구	기존 보류했던 E 커머스 부지 전환, 지하철 8호선 연계
하남 미사 K-컬처	경기 하남시 미사동	12,000 가구	송파구 배후지 및 한강 조망권 문화 복합 단지 연계
하남 감일 2	경기 하남시 감일동	6,500 가구	서울 송파구 위례 마천 인접 배후지
고양 대곡 지식융합 확장	경기 고양시 덕양구	4,000 가구	대곡역 (GTX-A, 서해선, 3호선,경의중앙선) 남측 부지 확장
의정부 다락원	경기 의정부시 호원동	2,600가구	주한 미군 반환 공여지(캠프 잭슨) 활용, 서울 도봉구 인접

도심 내 유휴부지 활용과 더불어 수도권 주요 교통 요충지를 중심으로 주택을 집중 공급하겠다는 청사진이 담겨 있습니다.
이러한 변화는 단순히 거래 규제의 유무를 넘어, 매매계약 당사자 간의 실체법적 권리 의무 관계에 중대한 법적 분기점을 형성합니다. 구역 지정이 해제된 토지의 경우 계약 체결의 자유와 사유재산권 행사가 즉시 회복되지만, 여전히 규제 구역으로 남은 지역에서는 계약의 효력을 판가름하는 ‘유동적 무효’ 법리와 이행강제금, 나아가 형사책임 문제까지 첨예한 법적 다툼이 발생하기 때문입니다.
이에 따라 10·29 대책으로 단행된 토지거래허가구역 부분 해제가 거래 계약의 효력 및 거래 당사자의 법률관계에 미치는 구체적인 법리적 쟁점을 검토할 필요가 있습니다.

부동산 공급대책, 토지거래허가구역 내 매매계약의 효력: '유동적 무효'의 기본 법리

토지거래허가구역으로 남은 후보지 내 토지에 관하여 관할 관청의 허가 없이 체결된 매매계약은 원칙적으로 무효입니다.

다만 대법원은 당사자 쌍방이 허가를 배제하거나 잠탈할 의도 없이 ‘토지거래허가를 받을 것을 전제로 체결한 계약’에 한하여, 인가 여부에 따라 효력이 결정되는 ‘유동적 무효’ 상태에 있다고 봅니다(대법원 1991. 12. 24. 선고 90다12243 전원 합의체 판결).
이러한 유동적 무효 상태의 계약은 추후 관할 관청의 허가를 받으면 별도의 재계약 없이 체결 시로 소급하여 확정적으로 유효가 됩니다. 반대로 대책 발표를 통해 허가 구역 지정이 전격 해제된 지역은, 허가 전 상태였던 계약이라 할지라도 해제 즉시 별도의 행정 인가 없이 확정적 유효로 전환되어 정상적인 소유권 이전 단계로 진입합니다.

'유동적 무효'와 '확정적 무효'의 구별 기준

실무상 분쟁에서는 해당 계약이 여전히 유효화될 여지가 있는 ‘유동적 무효’인지, 이미 법적 구속력을 상실한 ‘확정적 무효’인지를 명확히 가려내는 것이 핵심입니다. 아래의 사유가 발생하면 계약은 확정적 무효로 귀결됩니다.

- 허가 배제 및 잠탈 목적의 계약: 처음부터 관할 관청의 허가를 회피할 목적으로 명의신탁, 미등기 전매, 허위 증여 등을 가장한 경우
- 불허가 처분의 확정: 관할 관청의 적법한 불허가 처분이 종국적으로 확정된 경우 (단, 서류 보완 요구 등 잠정 조치 제외)
- 협력의무 거절 의사의 종국적 합치: 당사자 쌍방이 명백하게 허가신청 협력의무를 이행하지 않겠다는 의사를 표시한 경우
- 정지조건의 불성취 확정: 계약에 부가된 정지조건이 토지거래허가를 받기 전에 이미 불성취로 확정된 경우

유동적 무효 상태에서의 법률관계 및 청구 가부

계약이 유동적 무효 상태에 머물러 있는 동안에는 채권적 효력은 물론 물권적 효력도 발생하지 않으므로, 당사자 간 권리 행사에 다음과 같은 엄격한 법적 제한이 뒤따릅니다.

이행청구권 및 채무불이행 책임의 부정
매수인의 소유권이전등기청구나 매도인의 매매대금지급청구, 강제집행이 모두 허용되지 않습니다. 이행 의무 자체가 성립하지 않으므로, 상대방의 대금 미지급 등을 이유로 한 채무불이행 법정해제 및 손해배상청구 역시 원칙적으로 불가능합니다.

계약금의 부당이득반환 청구 불가
유동적 무효는 종국적 무효가 아니므로, 매수인은 유동적 무효 상태라는 사유만으로 기지급한 계약금을 부당이득이라며 반환 청구할 수 없습니다. 계약금 반환 청구권은 계약이 '확정적 무효'가 되어야만 비로소 발생합니다.

해약금에 기한 계약 해제의 예외적 인정(민법 제565조)
6. 채무불이행 해제는 불가능하지만, 당사자 일방이 이행에 착수하기 전까지 매도인이 계약금 배액을 상환하거나 매수인이 계약금을 포기함으로써 행사하는 '해약금 해제'는 유동적 무효 상태에서도 유효하게 인정됩니다.

허가신청 협력의무의 존속과 한계
당사자에게는 신의칙상 행정청에 허가를 신청할 부수적 협력의무가 인정되므로, 협력의무 위반 시 손해배상청구 및 소구(이행청구의 소)는 가능합니다. 다만 협력의무는 주된 채무가 아니므로, 협력의무 불이행만을 이유로 매매계약 자체를 해제할 수는 없습니다.

부동산 공급대책, 허가신청 '협력의무'의 법적 성격과 구제 수단

유동적 무효 상태라 하더라도 계약 당사자 사이에는 신의칙상 ‘관할 관청의 토지거래허가 신청 절차에 성실히 협력할 의무’가 확고하게 인정됩니다.
협력의무 위반 시 손해배상 청구 가능
일방 당사자가 정당한 사유 없이 허가신청 절차에 협조하지 않거나 거부하는 경우, 상대방은 협력의무 위반을 이유로 손해배상을 청구하거나 소송을 통해 협력의무의 이행을 강제(판결에 의한 단독 허가신청) 할 수 있습니다. 실무상으로는 계약서에 '협력의무 위반 시 일정한 위약금을 지급한다'는 손해배상액 예정 특약을 두어 실효성을 담보하기도 합니다.
협력의무 위반을 이유로 한 계약 해제는 불가
다만 주의할 점은, 협력의무는 매매계약의 주된 의무가 아닌 부수적 의무에 불과하므로 상대방이 협력의무를 위반했다는 사정만으로는 매매계약 자체를 해제할 수는 없다는 것이 확립된 대법원 판례의 태도입니다.
다만 주의할 점은 앞서 언급된 내용처럼 매매계약 해제를 주장으로 부당이득반환청구를 통하여 합의해지 또는 부당이득반환을 청구 할 수 있습니다.

결국 허가 구역 내 토지를 거래하는 당사자는 허가 전 단계에서 대금 미지급이나 등기 지연을 이유로 계약을 쉽게 파기할 수 없으며, 계약의 존속과 해제를 좌우하는 핵심 기준은 채무불이행이 아닌 '협력의무의 이행 및 해약금 규정의 적용'에 있다는 점을 각별히 유의해야 합니다.

부동산 공급대책, 변화하는 규제 환경, 전문가의 조력이 필수적인 이유

10·29 대책과 같이 급변하는 부동산 정책 기조 속에서는 토지거래허가구역의 지정과 해제 여부에 따라 매매계약의 효력과 당사자의 권리 의무가 완전히 달라집니다.

특히 허가 구역 내 계약은 사소한 문구 하나, 행정청의 처분 하나에 따라 계약금 반환이나 손해배상, 소송 여부가 갈리는 고도의 법률 영역입니다.
아울러 신규 공공택지로 지정된 후보지 일대에서는 이러한 계약상의 유·무효 분쟁에 그치지 않고, 향후 본격화될 공공수용에 따른 정당보상금 증액, 대토 보상권 전매 제한, 영업보상 및 잔여지 매수 청구 등을 둘러싼 치열한 ‘토지보상 분쟁’이 필연적으로 뒤따르게 됩니다.이에 대한 구체적인 대응 전략과 법적 쟁점은 다음 칼럼을 통해 상세히 짚어드리도록 하겠습니다.

복잡하게 얽힌 규제 지역 내 부동산 거래와 보상 문제는 초기 단계부터 정교한 법리 검토가 선행되지 않으면 회복하기 어려운 재산상 손실로 이어질 수 있습니다.

예기치 못한 법적 분쟁이나 불이익에 직면하셨다면, 풍부한 실무 경험과 전문성을 갖춘
부동산 전문 법무법인 여온의 조력을 통해 정당한 권리와 재산을 안전하게 지켜내시길 바랍니다.