비거주 1주택 보유세 인상, 세입자 방어 권리와 임대료 상한제

이 글은 법무법인 여온 소속 김선호 변호사가 직접 검토한 법률 정보입니다. 최종 검토일: 2026년 8월. 법률 조언이 필요하신 경우 전문가와 상담하시기 바랍니다.

출처 : YTN 뉴스 2026년 8월 4일 방영

비거주 1주택 보유세 인상의 조세 전가 메커니즘

보유세 인상은 주택 시장 안정화를 목적으로 하나, 임대차 시장에서는 비용 상승분이 임차인에게 월세 인상으로 전가되는 낙수효과(Trickle-down effect)를 유발하여 최종적으로 임차인이 피해를 입는 부작용을 초래합니다.

임대인은 증가한 조세 부담을 만회하기 위하여 기존 전세를 반전세로 전환하거나 월 차임을 대폭 증액하려는 경향을 띱니다. 이러한 경제적 유인은 법률적 규제가 수반되지 않을 경우, 무주택 임차인의 주거비를 급등시켜 심각한 경제적 타격을 줍니다. 따라서 임차인은 단순히 임대인의 요구에 응하기보다는 주택임대차보호법 등 강행규정에 명시된 권리를 인지하고 적극적으로 대응해야 합니다.

주택임대차보호법에 따른 임차인의 핵심 방어 권리 3가지

임대인의 무리한 차임 증액 요구에도 불구하고 임차인은 계약갱신요구권, 차임 증액 5% 상한제, 법정 전월세 전환율을 통해 주거안정을 도모할 수 있습니다.

1. 계약갱신청구권 (주택임대차보호법 제6조의3)

임차인은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 임대인에게 갱신을 요구할 수 있으며, 1회에 한하여 2년의 추가 거주가 보장됩니다. 갱신된 임대차의 존속 중에도 임차인은 언제든지 해지를 통지할 수 있으며, 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 해지의 효력이 발생합니다. (제6조의3 제4항)

2. 주택임대차보호법 제7조 (차임 등의 증감청구권 상한 제한)

임대인이 조세 증가를 이유로 차임 증액을 청구하더라도, 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1(5%)을 초과할 수 없습니다. 대법원 판례에 따라 이 강행규정을 위반하여 5%를 초과 지급한 차임은 무효이므로, 임차인은 부당이득반환청구 소송을 통해 이를 반환받을 수 있습니다.

3. 주택임대차보호법 제7조의2 (월차임 전환 시 산정률의 제한)

보증금의 전부 또는 일부를 월 단위 차임으로 전환할 때에는 법정 비율(연 10%)과 '한국은행 기준금리에 대통령령으로 정하는 이율(2%)을 더한 비율' 중 낮은 비율을 초과할 수 없도록 규정하여 부당한 반전세 전환을 통제합니다. 이는 묵시적 갱신(자동 연장)이 이루어진 상태에서도 동일하게 적용됩니다.

허위 실거주 퇴거 압박과 임차인의 손해배상 청구

고액 임대료 수취를 목적으로 실거주를 빙자해 임차인을 퇴거시킨 임대인의 행위는 명백한 위법이며, 임차인은 확정일자 열람 후 법정 손해배상을 청구할 수 있습니다.

임대인이 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제8호를 이유로 갱신을 거절한 후 정당한 사유 없이 제3자에게 임대한 경우, 퇴거한 임차인은 확정일자 부여 현황을 열람하여 이를 증빙할 수 있습니다.
법정 손해배상액은 전문가와 함께 치밀한 손해액 입증이 필요합니다.

조세 부담에 따른 임대인 매매 시 발생하는 법적 분쟁 리스크

보유세를 감당하지 못한 임대인이 목적 주택을 매각할 경우, 임차인은 신규 매수인의 보증금 반환 자력 검증, 매수인의 실거주 주장, 내부 열람(집 보여주기) 협조 문제 등 복합적인 법률 분쟁에 노출됩니다. 이에 대한 대항력 승계 거부권 및 갱신청구권 충돌 법리는 다음 칼럼을 통해 심층적으로 분석해 드릴 예정입니다.

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 집주인이 보유세가 너무 많이 나와서 당장 월세를 10% 안 올려주면 방을 빼라고 합니다. 쫓겨나야 하나요?

절대 그렇지 않습니다. 주택임대차보호법상 임대료 인상 상한선은 5%로 강제되므로, 조세 부담 증가를 사유로 5%를 초과하는 증액을 일방적으로 요구하거나 퇴거를 강제하는 것은 법적 효력이 없습니다.

Q2. 집주인이 자기가 직접 들어와 살 거니까 갱신을 못 해준다고 해서 어쩔 수 없이 이사를 나왔습니다. 거짓말인 걸 어떻게 확인하나요?

확정일자 부여 현황 열람을 통해 확인합니다. 임차인은 이사 후에도 주민센터나 등기소에서 해당 목적물의 임대차 정보 열람을 신청할 권리가 있어, 제3자 임대 여부 및 신규 차임 내역을 객관적으로 입증할 수 있습니다.

Q3. 허위 실거주가 맞다면 손해배상은 얼마나 받을 수 있나요?

법에서 정한 3가지 기준 중 최고액을 청구할 수 있습니다. 갱신 거절 당시 환산 월 차임 3개월분, 신규 차임과의 차액 2년분, 실제 손해액(이사비, 중개수수료 등) 중 가장 큰 금액을 배상받게 되며, 계약 상황에 따른 정밀한 산정이 요구됩니다.