세제개편안 철회와 부동산 매매계약 해지, 비거주 1주택자 합의 전략

법무법인 여온2026.09.04조회 32

이 글은 법무법인 여온 소속 김선호 변호사가 직접 검토한 법률 정보입니다. 최종 검토일: 2026년 9월. 법률 조언이 필요하신 경우 전문가와 상담하시기 바랍니다.

"어제 정부 발표가 발표한 세재개편안을 보고 깜짝 놀랐습니다.
저는 비거주1주택자인데, 종부세 폭탄 피하려고 집을 급하게 내놨는데, 갑자기 정책을 원래대로 돌린다니요.
당장 취소하고 싶습니다."

어제 정부가 발표한 세제개편안에 안도보다 혼선을 겪고 계신분들이 많습니다. 특히 비거주1주택자인 경우 소유부동산 가액에 따라 이미 부동산에 내놨는데 어떻게 해야할지, 세금 이슈로 단독 명의에서 공동명의로 해야 할지, 어느정도 예상은 하고 있었지만 하루아침에 발표가 뒤집히니 그 억울함은 이루 말할 수가 없습니다. 이 글에서 부동산 매매계약 해지에 대해 9억 이상 주택 매도자가 처한 상황별 대처법과 정책 변화가 계약 취소 사유가 될 수 있는지 2가지 핵심을 명확히 알려드립니다.

오늘은 정부의 세제개편안 속에서 상황별 매매계약 해지와 정책 변화에 대한 대응에 대해서 알려드리겠습니다.

세제개편안, 비거주 1주택자 종부세 공제 축소 철회

비거주 1주택자의 기본과세를 12억 원에서 9억으로 낮추려 했으나, 최종안으로 현행 12억원(부부공동명의 12억 원)으로 유지하기로 하였습니다.

또한 종합부동산세 세금부담 상한을 200% 올리려던 계획도 백지화하고 현행 150%를 유지합니다.

실거주 1주택자의 경우 기본공제는 12억 원에서 14억원(시가 약 20억 원 수준)으로 상향되어 세금 부담이 크게 줄었습니다.
원래 세제개편안 초안에서는 실거주 요건을 강조하며 비거주 1주택자에게 불리한 과세를 예고했었습니다.

하지만 과잉 규제라는 비판이 거세지면서 정부는 불과 한 달 만에 입장을 바꿨습니다. 결과적으로 비거주 1주택자도 공시가격 12억 원까지는 종부세 기본공제를 받을 수 있게 된 것입니다. 이 때문에 세금 폭탄을 피하려고 시세보다 낮게 급매를 진행했던 분들이 부랴부랴 계약을 취소하려는 사태가 벌어지고 있습니다.

세제개편안, 9억 이상 주택 매도자, 단계별 대처법

가계약이나 계약금 단계에서는 일정 금액을 포기하거나 물어주고 계약을 취소할 수 있지만, 중도금이 넘어간 상태라면 일방적인 파기가 어렵습니다. 현재 여러분이 매수인과 어느 단계까지 진행했는지에 따라 대처 방법이 완전히 달라집니다.

첫째, 가계약금만 입금된 상태라면?

많은 분들이 가계약금만 돌려주면 끝난다고 생각하지만 실무는 그렇지 않습니다. 만약 매매 목적물과 대금, 잔금 시기 등 중요한 내용이 합의된 상태에서 가계약금이 넘어갔다면, 이는 정식 계약으로 인정될 확률이 높습니다. 이 경우 받은 가계약금의 두 배가 아니라, 계약서상 명시된 전체 약정 계약금의 두 배를 물어주어야 취소가 가능할 수 있으니 매우 주의해야 합니다.

둘째, 정식 계약금 10%가 모두 입금된 상황이라면?

이 단계에서는 매도인이 계약금의 두 배를 배상하면 일방적으로 계약을 해지할 수 있습니다. 집값 상승분이나 세금 절약분이 배액배상액보다 훨씬 크다면, 손해를 감수하고서라도 빨리 취소하는 것이 경제적으로 유리할 수 있습니다.

셋째, 이미 중도금이 넘어갔다면?

가장 곤란한 상황입니다. 중도금이 매도인 계좌로 입금되었다면 이행의 착수에 돌입한 것으로 봅니다. 이때부터는 매도인이 아무리 계약금의 배로 준다고 해도 매수인이 거부하면 매매계약 해지를 할 수 없습니다. 이 단계라면 상대방과의 원만한 합의를 시도하거나, 계약 과정에서 상대방의 귀책사유가 없는지 전문가와 면밀히 검토하는 수밖에 없습니다.

세제개편안, 정부 정책 변화를 이유로 단순 변심 취소 가능?

결론부터 말씀드리면 국가의 세금 정책이 바뀌었다는 사정만으로는 일방적인 계약 무효가 법적으로 인정되지 않습니다. 많은 매도인분들이 "내 잘못이 아니라 정부 정책이 갑자기 바뀐 탓에 막심한 손해를 보게 생겼으니, 이는 '사정변경'에 해당하지 않느냐"라고 항변합니다.

만약 매도인이 무작정 계약 진행을 거부한다면, 매수인 측에서는 소송을 제기할 것입니다. 가계약금이나 계약금만 오고 간 상태라면 매수인은 약속한 위약금을 내놓으라며 '계약금 반환 및 배액배상 청구 소송'을 걸어올 것이고, 이미 중도금까지 넘어간 상황이라면 아예 잔금을 공탁해 버리고 집을 넘기라며 '소유권 이전 등기 청구 소송'을 제기하게 됩니다.

이때 매도인이 재판부에 "정부의 갑작스러운 세제개편안 철회로 내가 예상치 못한 막대한 손해를 입게 되었으므로 이 계약은 무효가 되어야 한다"라고 강력하게 주장한다면, 법원의 태도는 매우 단호합니다.

대법원 판례에 따르면, 계약 성립의 기초가 된 '객관적인 사정'이 명백히 변경되어야만 예외적으로 계약 해지를 인정해 줍니다.
(대법원 2007. 3. 29. 선고 2004다31302 판결 등)

단순히 세금 제도가 바뀌었다거나, 부동산 가격이 갑자기 폭등하여 당사자 일방이 큰 재산상 손실을 보게 되었다는 사정만으로는 이를 계약을 뒤집을 만한 타당한 '사정변경'으로 인정해주지 않습니다. 즉, "정부 정책 변화 때문에 내 손해가 너무 막심하다"는 매도인의 주장은 재판에서 받아들여지기 어렵습니다.

따라서 정책 변화를 핑계로 무작정 버티거나 위약금 없이 계약을 무르려다가는, 소송에서 패소하여 배액배상이나 소유권 이전은 물론 상대방의 변호사 비용과 지연 이자까지 전부 떠안게 될 위험이 큽니다. 감정적으로 대응하기보다는 전문가와 함께 세금 등 종합적인 피해 규모를 산정하고 매수인과 합의를 시도하는 것이 훨씬 안전한 길입니다.

세제개편안 변호사가 바라본 현명한 대처법

어제 세제개편안 발표 직후부터 법무법인 여온 사무실에는 빗발치게 문의 전화가 밀려오고 있습니다. 매도인분들은 "당장 계약 해지가 법적으로 가능한지" 애타게 물어보시고, 반대로 매수인분들은 "매도인이 일방적 파기를 원하며 제안한 합의 조건이 과연 합당한 수준인지" 양측에서 확인해 달라는 연락이 끊이지 않고 있습니다.

변호사의 입장에서 솔직히 말씀드리면, 이번 사태처럼 갑작스러운 정부 정책 변화라는 외부 요인 때문에 매도인과 매수인이 감정싸움을 벌이며 소송까지 가는 것은 결코 바람직하지 않다고 판단합니다. 가계약금이나 계약금 반환 소송으로 이어지면 승패를 떠나 양측 모두 엄청난 시간과 비용, 그리고 정신적 스트레스를 낭비하게 되니까요.

결국 소송으로 가기 전 상대방과의 원만한 합의와 위약금 조율이 가장 피해를 줄이는 지름길입니다. 많은 분들이 부동산 매매계약 분쟁이 생기면 변호사는 무조건 재판장 안에서 소송만 다룬다고 생각하십니다. 하지만 변호사의 진정한 역할은 당사자의 실질적인 이익 실현을 위해 최선을 다하는 것입니다. 여러분의 소중한 자산을 법무법인 여온과 함께 안전하게 지켜내시기 바랍니다.